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    番禺市桥南5年质变,房价由郊区蜕变“富人区”

    信息发布者:ichaser
    2019-02-24 01:57:45     浏览:10

    一、前言

    市桥南,位于广州番禺区市桥南部。十多年前,市桥南以种植花卉为主,过去市民都喜欢叫它“南郊”,意思是南边的郊区。如今,经过多次的规划、发展完善,多个大型楼盘和大型商场的进驻,这片乐土逐渐成了都市街区,随着这十多年来各种高端住宅区的打造,由于道路崭新、居住环境宜人,如今变成了俗称的“市桥富人区”。

    曾经的郊区蜕变“市桥富人区”,市桥南变化如此之大,那么它的楼市表现如何呢?房价又有怎么样的变化?

    二、楼市发展

    二手房价5年翻倍,涨速加快

    乐有家研究中心数据显示,4年前市桥南片区二手住宅成交均价为1.28万元/㎡,2016年约为1.53万元/㎡,2年上涨20.02%,而2017年环比2016年便上涨43.73%,房价上涨明显提速,五年间房价上涨了106.59%,直接翻倍,远远高于番禺区5年房价56%、广州5年房价51.92%的涨幅。但比隔壁的石碁镇123%的涨幅略低,主要是因为市桥南房价早在2014年便涨至1.28万元/㎡,高于同期石碁镇2千多元/㎡,基数较大,导致涨幅略低。

    注:2018年取1-8月成交均价

    近一年,房价见证市桥南的“富人区”初现

    2016至2017年间,全国房价上涨,市桥南片区的二手住宅价格也随之攀升,在2017年便大步迈进2万元价格区间,至今年8月,房价已抵达2.76万元/㎡,全年涨幅32.69%,涨势惊人,或许用不来多久,3万元将会是市桥南房价的常态。乐有家研究中心数据显示,市桥南的房价一直高于番禺区平均价格,而且价格差距呈现持续加大的趋势。

    纵观8月周边区域二手住宅成交数据,市桥南片区以2.76万元/㎡荣居榜首,石碁片区屈居第二名,而作为老城区的市桥北,如今却比过去的“郊区”市桥南低了约4千元/㎡,排在第三名,市桥东和市桥西均排在市桥南后面,石楼镇则排在末尾。如此一番对比,市桥南“富人区”的价格属性开始显现。

    市桥南客户群体以刚需为主,改善为辅

    根据乐有家研究中心数据分析,市桥南购房者更倾向于购买60-90㎡及90-144㎡的二手住宅,成交单价主要为2-3万元/㎡,总价主要在150-300万之间,300-450万也占了较大比例,达到13%。而成交热门户型则是3房,成交占比48%,总体以大户型为主,价格偏高。

    乐有家市桥南片区专家冯浩杰表示,由于市桥南目前没有工业进驻,环境较好,房屋楼龄较新,道路规划宽敞,出行方便,且离市桥北仅一桥之隔,很多生活配套可以共享,故深受大部分本地人的青睐,购房群体主要分为刚需、改善及投资三种类型,其中刚需比例占68%,是市桥南购房主力。改善型客户占比21%,主要来源于市桥北老城区换房需求,还有部分是投资需要,主要看中市桥南较好的学位。

    市桥南租金回报率并不高

    最近一年,市桥南片区每月租金上涨约3元/㎡,增幅9.20%,月均租金在34~38元/㎡之间,整体较番禺区价格(44元/㎡)偏低。据乐有家研究中心统计,2018年8月市桥南片区租金回报率仅为1.63%,稍低于低于广州的1.85%,主要是由于市桥南房价相对较高。

    三、现有配套:生活配套完善,环境适宜

    市桥南现在是番禺区较为成熟片区,住宅品质走入高端时代,配套建设逐步提升,商业发达,经济快速发展,各项教育、医疗及商业项目丰富成熟,如奥园广场、奥园养生广场、大润发、哈街、喜盈嘉立思、海伦堡购物公园、省一级的番禺中学、禺山中学、市桥实验小学、三甲医院番禺中心医院、数十条覆盖全城的公交线,成就了市桥南醇熟宜居新中心。有人认为,如今在番禺的桥南板块已经建成了类似珠江新城的新区,未来发展潜力很大。

    一、未来规划:交通、教育、医疗等全面发展

    (一)交通规划:

    广州地铁十七号线规划在市桥南设站,开通后市桥南经济将得到进一步的发展。十七号线位于番禺区未来的广州新城核心,大致走向为自西向东,从紫坭站经番禺广场站至广汽基地站,将与4号线、3号线、8号线、18号线、22号线等接驳,但具体开建时间还没确定。

    广州地铁17号线规划(网传)

    另外市桥南将新增一条光明大桥,从市桥南南华路沟通到市桥西片区 、市桥地铁口方向,是连接番禺区市桥街和桥南街的又一主要通道。另有南丽路市政道路工程,西起西环路,东至东环路,双向六车道,预计在2019 年完工。

    (二)教育事业

    市桥南新建广东番禺中学九年一贯制学校及国际部校区,占地规模124787平方米,规划建筑面积104319平方米,新增学位3000多个。另将在2018年新建3所小学,分别是锦庭小学、福愉小学和福愉西小学。其中福愉西小学占地面积最大,将建设36个班,其余两所各建24个班。

    (三)医疗卫生

    保利香逸花园、可逸阳光、可逸江畔和草河村,这四个社区卫生服务站将公建配套设施各300平方米左右的室内装修。

    (四)休闲生活

    位于草河村的草河湿地公园预计本月底完工,公园占地663.6327亩,果树种植约180亩,乔木灌木种植约200亩。园区内分为岭南佳果园、农业示范园、生态农业体验展示区、家禽散养区。

    市桥南作为番禺中心城区“南扩”的新城区,规划将建成融精品商业、休闲度假、文化娱乐为一体的,具有南国水乡特色的生态生活住区。

    一、热门楼盘推荐:

    近3个月市桥南片区热点楼盘中,挂牌均价大约在2-4万元区间。其中不乏挂牌均价高于“3字头”的楼盘,价格最高为雅居乐城南源著楼盘,8月份挂牌价高达3.62元/㎡,因其拥有12年的配套教育、小区管理严格、1:0.8车位配置、环境优美以及较新的楼龄等优势,而备受市场青睐。

    以下推荐楼盘均使用乐有家官网2018年9月26日最新挂牌价。

    本文内容由乐有家研究中心联合乐有家广州资深片区专家冯浩杰合作完成。

    免责声明:以上信息和数据更新于2018年9月26日


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